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第25部分（第2页）

我和金最新的私人房地产合伙投资项目是一栋有240个单元房　的公寓大楼，获得了　157。的纳税优惠收入丨那也就相当于获得30　的税前收入。这家合伙投资公司，还有另外三个投资伙伴。

但是，更为重要的是，我们在稍多于三年的时间内，就可以将　自己最初的投资全部收回，同时还能拥有新的房产，每月仍然能得

讓洪

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到现金流。然后，我们运用同样一笔资金，参与了新的投资项目。

承租者负担多项费用的房地产项目^

这种房地产项目，同样也属于大额交易丨但是又与前面的投　资有所不同。主要的区别就在于在这种租赁方式中，承租者必须负　担全部管理和运作费用。我和金喜欢这种投资的原因很多，主要有：

1丨承租者负担多项费用的房地产项目往往位于很好的商业区，　比如街道十字路口；

2丨承租者往往就是一家上市公司，比如大型药店、快餐特许经　营店、全国零售连锁店等。那就意味着从这些房产投资中能够得到　安全稳定的现金流；

3^承租者负责所有的事情和费用。承租者除了缴付房租之外，

还需要缴付建筑的管理费用、维修费用以及税款。对于那些讨厌经　营管理房地产的投资者来说，这种租赁方式自然是最佳选择。问题　是，这些项目要求投资者必须具有相当的经济实力。

投资承租者负担多项费用的房地产项目，一方面，投资者可以　获得稳定的现金流；另一方面，项目风险较低并且享有很大纳税优　惠。不过，我和金投资这些房地产项目的主要原因，是想拥有街道　十字路口的绝佳商业土地。一旦15年到20年左右丨租赁期结束，　这些位于繁华十字街口的土地就会大大升值。麦当劳成为最富有的　公司的原因之一，并不是它的员工卖掉了多少汉堡，而是因为它们　拥有世界各地十字街口最好的地段。

在2000年股市危机之前，我的一位朋友提早退休，拿到了　300　万美元的401（10退休金。他用100万美元购买了一家著名的汉堡特　许专营店的承租者负担多项费用的房地产项目。他没有贷款，直接　拿出100万美元后就退休了。他的100万美元的投资丨为自己带来　了　8』^的年收益；也就是获得8。5万美元税收优惠的现金流，而且　每5年还要上涨一次。也就是说，这种8。596的税收优惠收益丨就相　当于每年从股市获得1796的税前收益。

藏諺

書記

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区别在于，因为不论股市涨或跌，他都可以从自己的投资中获　得好处，所以他可以高枕无忧。他的银行账户中每月都可以收到一　笔款子#等到20年之后丨他将拥有自己的一块价值很高的房产，这　些房产还可以由子孙们继承。尽管8。596的收益对我来说不算一个很　好的结果，但是对于他来说却是一个明智、安全的收入。我不是十　分了解他如何处理退休金中其余200万美元的，我想大多可能用来　纳税和买游艇了。

如果你对于股市的涨跌感到厌倦，向往去了解那些富人如何感　觉到安全，那么，就驾车去一个繁华的十字路口，寻找附近的商业　建筑吧。机会往往就在那些只有一位投资者的建筑（包括药店、超　市、快餐专营店）上面，这些投资者往往没有企业，他们只是拥有　那座建筑，常常也包括地皮，没有管理企业或经营财产的苦恼。每　个月，当无数人盯着股市涨跌变化的时候，承租者负担多项费用的　房地产项目投资者却悠然自得，他们的银行账户上总是能得到相当　的现金流。在我看来，这才更具有投资意义。

这种投资的好处就是，你每月都可以得到现金流，承租者支付　了房产贷款。而在最后，你还拥有这块地产，并从租赁期间房产的　升值中受益。

承租者负担多项费用的房地产项目存在两个问题，一是常常需　要预付定金，二是很多出售共同基金和保险的财务规划顾问，并不　向大家推荐这类投资，因为他们自己并没有这方面的任务。我常常　听到财务规划顾问抱怨房地产投资充满风险，劝告人们投资各种共　同基金组合，而后者在我看来才真正充满了风险。在进行房地产投　资的时候，你需要寻找一位至少拥有5年房地产行业投资经验的经　纪人，不要害怕与满意的客户打交道。当然，正如任何的投资项目　一样，承租者所负担多项费用的房地产项目也有好坏之分。

我们刚刚放弃了一项房地产投资项目：下面就是我最近发现的，

后来又因为不能带来满意的收益而放弃的一项投资。

这项房地产项目是在美国中西部地区新落成的一家超市，承租　者是拥有良好信誉的上市公司。公司的年销售额是150亿美元丨

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全国拥有3　000家食品杂货店和2　000家便利店。

购买价格　6。6万美元　预付定金　1。6万美元　抵押贷款　5万美元

带来的现金流分别是：

1~2年　19。8万美元　3？8年　24万美元（“0々）

9？10年　28。2万美元（“0。）