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第19部分（第1页）

为象限右侧的佼佼者，拥有理　解历史和未来的经济历史观是非常重要的。

读完《世故的哲学家》之后，我建议你们读一读保罗·赞恩·帕尔热的《无尽的财富》、詹　姆士·戴尔·戴维森的《最重要的人物》、罗伯特·普雷克特的《幸运时刻》和亨利·登特的　《未来的繁荣》。希尔布朗纳的书告诉我们从经济学的角度如何看待事物发展的起因，其他作者　的书则讲述了我们正在走向何方。他们对立的观点，让我看到了我的眼睛所看不到的东西……一　些称做未来的事情。通过读这些书，我已经能够洞悉经济周期的上下波动和趋势。所有这些书的　一个共同主题是——一次最大的经济变动就要发生。

如何操作银行

在1986　年税改法案之后，存在着很多的机会，不动产、股票和企业都可以用低价获得。对于　象限左侧的人来说，这是悲惨的时刻，然而对于我却是妙不可言，因为我可以利用我的“B”和　“I”象限的技能去抓住我身边的机会。我没有变得贪婪，去追寻每一个看起来是一笔好交易的东　西，而是决定集中精力于不动产市场。

为什么选择不动产呢？有5　个简单的原因：

1．价格

不动产价格如此之低，以致抵押贷款支付比公平市场的大多数财产租金还要低得多。　这些财产有着巨大的经济意义……即意味着没有什么风险。这就像商店里的大减价一样，每件商　品都折价50％。

2．融资

银行给我的不动产提供贷款，而不给我的股票提供贷款。在市场萧条时，我想买进尽　可能多的东西，因此我购买不动产以便我的现金能与银行的融资相结合。

例如：我现有1　万美元的储蓄可以进行投资。如果我买股票，当然，我也能够买到价值1　万美　元的股票。我也能够进行借贷（当你用保证金进行买空时，你可以只花总成本的一小部分，其余　的部分由经纪人公司借给你），但是我没有足够的财力去抵抗市场下滑的风险。

而用1　万美元投资不动产，则可获得90％的贷款，我最终可以买到10　万美元的财产。

如果两个市场都上升10％，在股票市场上我会赚到1　千美元，而在不动产市场上我将赚到1　万　美元。

3。税收

如果我用股票赚了1　百万美元的利润，我要对我的利润付将近30％的资本所得税。但是，用不动产赚的这1　百万美元可以把税收转移到下一笔不动产交易中。此外，我还能够通过财产折旧　获得更大的税收好处。

重要的是，一项投资必须在我获得税收受益之前产生经济意义，我才会投资。任何的税收受　益只会使投资更具吸引力。

4．现金流

虽然不动产价格下降，但是，租金没有下降。这使我能赚一些钱以支付抵押贷款，　更重要的是使我有“时间”等待市场回升。租金使得我有时间去等待不动产价格再次上升。当价　格上涨时，我能够出售这些不动产，虽然我负债很多，但是这永远不会伤害到我，因为租金远远　高于贷款成本。

5．成为银行的机会

不动产使我成为一家银行，某种我从1974　年起就一直想做的事情。

成为银行，而不是银行家

在《富爸爸，穷爸爸》一书中，我描写了富人如何挣钱，并经常扮演银行家的角色。下面是　一个简单的例子，几乎每个人都能理解。

比如说，我发现一所价值10　万美元的房子，但仅用8　万美元就买下了它（l　万美元的押金和我　的7　万美元的抵押贷款）。

接着我做了一个房屋出售广告，报价是10　万美元，这是一个评估价，并用了一些充满魔力的　广告词：“降价销售房屋。房主悲痛欲绝。不须银行审批。低首付，轻松每月支付。”电话铃响　个不停。房子以“租赁购买协议”的方式售出，具体方式由你所在的国家决定。简单地说，就是　我接受10　万美元的借据后，卖了这所房子。这笔交易如下图所示：

我的资产负债表显示：

买方的资产负债表显示：

然后，这笔交易在产权转让监督事务所注册，该机构通常能够帮助完成支付过程。如果这个　人在这笔10　万美元交易中赖账，那么我只须取消合同，把这项财产卖给另一个想要“低首付、轻　松每月支付”房子的人就可以了。寻找这种购房条件的人能排成长队。

净收益是我的资产项增加了3　万美元，为此我收取利息，就像银行从它的贷款中获得利息一样　。

我开始成为银行，并且我热爱它。如果你回忆上一章，富爸爸说：“当你借债时，你要小心　。如果你个人借债，要确保数额小；如果你借大额债务，要确保别人能够替你支付。”用象限右　侧的语言说就是我化解了我的风险，我把风险“规避”给另一个买者。这就是金融世界里的游戏　。

这种类型的交易全世界都在进行。然而无论我走到哪里人们总是走上来并对我说这样一种不　可思议的话：“在这儿你不能这样做。”大多数小投资者认识不到的是，许多大的商业建筑恰恰　是用上面所描述的方式进行买卖的。有时他们通过银行，但是很多时候他们并不通过银行。