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第3部分(第2页)

2009年12月,《福布斯》公布了亚洲最贵房租榜,该榜单是依据各地生活成本数据计算的租用高端两居室的价格排名,东京以月租万元位居榜首,香港以万元位居第二,北京则以平均月租金万元名列“探花”。《福布斯》的这种纯粹以单月租金作为考量指标是不合适的,这种平均月租金的概念比较模糊,条件中没有面积的大小,没有总价的高低,笼统地冠以月租金不太科学,也没有价值。

住房租金是衡量一个城市经济发展水平和居民收入状况的主要指标。2007年,美国金融海啸爆发前,上海金茂大厦的写字楼租金是98美元平方米,2008年跌至38美元平方米,现在租金略有回升,大约为48美元平方米。从标志性写字楼的租金变化可以发现经济的变化情况,是租金比较真实的价值反映。2004年之前,在北京、上海、深圳、广州四个一线城市,同等地区、同等品质写字楼的售价是住宅的一倍;2006年,一线城市中同等地区、同等品质的住宅和写字楼价格相等;2009年,一线城市同等地区同等品质住宅和写字楼的价格已经倒挂,住宅的价格变成了写字楼的一倍。

同样位于陆家嘴的汤臣一品,均价早已高达12万平方米,是金茂大厦均价的整整一倍,但是,汤臣一品现在的租金是多少呢?36美元/平方米,比金茂大厦现在的租金低30%左右。这种现象说穿了,是经济没有发展,而住宅价格出现大量泡沫。从本质上看,整体住宅价格的非理性上扬,既没有经济增长作支撑,更没有居民收入增加作保证,无论是社会财富还是个人收入都没有增加,那么,房价为什么飙升呢?这就是我们常说的流动性泛滥,货币狂赌中国的老百姓是无论如何一定要买房子,价格再高也必须买。

老百姓买不起房子怎么办呢?空置。北京、上海、深圳、广州空置率已经高达40%,继续造房子,继续有人买,房子继续空置。再请看一组北京公寓的实际数据:

高档公寓

项目位置面积租金(元月)

银泰中心柏悦居建外大街2号2室2厅   132平方米18000

金地国际花园建国路郎家园15号2室2厅   140平方米15000

棕榈泉花园朝阳公园南门2室2厅   140平方米13000

泛CBD公寓

项目位置面积租金(元月)

观湖国际朝阳公园桥东北角2室2厅   118平方米7000

远洋天地慈云寺桥东南角2室2厅   120平方米5000

苹果社区百子湾南2路2室2厅   110平方米5500

举一个例子,银泰中心现在售价10万平方米,132平方米总售价是1320万元,年租金合理状况应该为90万,平均每月不低于万,但实际的月租金仅为万。换一个角度来说,如果以租金为正常估值标准,银泰中心的房价只能卖260万,也就是说,房价泡沫如果破灭,银泰中心的房价要跌去80%。其他一线城市住宅价格基本类似,只要房价回归理性,都要跌80%。这一天会很快到来。

3。房价收入比

所谓房价收入比,是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。以北京为例:2009年一套四环以内普通两居室新房80平方米,按疯狂涨价后单价万元计算,平均200万左右;若以工作5年的家庭为单位买房,假设夫妇月工资为2000元,则家庭月收入达到4000元,年收入为万元。这样房价收入比则为40,与美国的10倍相比,处于合理区间的高位。

在房地产泡沫中游泳的空置住宅(10)

国际上通用的房价收入比的计算方式,是以住宅套价的中值除以家庭年收入的中值。家庭年收入则是指全部家庭成员的年度税前收入,通常包括夫妇二人。家庭年收入同样取中值。在发达国家,统计家庭年收入只要看纳税记录就很清楚,但在中国情况要复杂得多。

按照国际惯例,目前比较通行的说法认为,房价收入比在3~6倍之间为合理区间,如考虑住房贷款因素,住房消费占居民收入的比重应低于30%。

我国各个城市的房价收入比是不平衡的,中小城市的房价收入比多在6倍以上,属于房价过高的范畴,据调查,全国大部分大中城市房价收入比超过6倍,其中北京、沈阳、贵阳、南京、广州、大连和西安的比率都超过了20甚至更高。

房价收入比是一个有严格内涵的概念,具体应用时要注意其到底是什么情况下的房价收入比。在西方,房价收入比有新建住宅的(新房交易),也有旧有住宅的(二手房交易),所选取的房价是中位数价格,家庭收入是中位数收入。由于中国的住宅是按照平方米价格交易而不是按照套来交易,又由于纳入中国家庭收入统计的收入只是全部家庭收入中的一部分,因此即使是北京市这样相对发达的城市,其房价收入比的计算结果也存在很大差异,更为横向比较带来了困难。

房价收入比与购房有很大关系。房价收入比值越大,说明居民家庭对住房的支付能力越低。房价收入比反映家庭对住房的购买力。房价收入比可以估算一个家庭购买住房所需要的劳动成本。如房价收入比为40∶1,可以初步估计家庭购买住房需要的工作收入时间为40年以上。房价收入比可以反映民众的生活压力,房价收入比越高,民众的生活压力越大。

那么,房价收入比多少才合适?国内目前流行的3~6倍的说法,据考证是20世纪90年代初世界银行专家黑马先生(Andrew Hamer)在进行中国住房制度改革研究时,提出的一个世界银行认为“比较理想”的比例?

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