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第199部分（第3页）

当然工程部外也还有很多部m…n，像什么预算啊，设计啊，规划啊，会计啊，等等，当然综合办公室也是不可少的，他主要处理跟建设局，规划局，设计院，房产局，开发办等等地方的社会关系。

要知道阎王好办，小鬼难缠，其实房地产行业，虽然挣钱，利润大，但是任何一个环节掉链子，那这钱就不好挣，所以这个综合办公室就相当于个公关部，专m…n对各政fǔ相关部m…n进行公关，处理与设计，监理等单位的关系。

林成这一圈转下来，起码整个房地产行业的运作和规划是了解的差不多了。房地产行业很多都是用挂靠，也就是人才挂靠，资质挂靠。

人才挂靠就是一个新成立的房地产企业，各种相关的工程师，像民建工程师，预算工程师等等，没有那么多，怎么办，这就需要挂靠，就是找那些有工程师证的人，挂靠在自己公司，其实挂靠这些人也不用干什么活，就是在房地产企业年检的时候，把证拿来用下，然后在年检完以后再归还。挂靠的人就能得到不菲的收入，这就是有证的好处。

资质挂靠其实跟人才挂靠差不多，房地产企业是分资质的，比如一级房地产企业需要盖多少平米的房子，需要多少工程师？二级房地产企业需要盖多少平米的房子，需要多少工程师？这都是有硬x…ng标准的。一个政fǔ工程需要企业具有几级的房地产企业开发资质，这都是硬x…ng指标，你是个新企业，没有资质，还想揽活，那怎么办？这就需要挂靠一个资质比较高的企业，用这个企业的资质去揽活，然后分给这个企业多少钱，这就是资质挂靠。

人才挂靠和资质挂靠都是对新成立的企业而言，非常管用。除了这些之外，一个好的房地产公司还需要聘请一个好的项目负责人，还有一个好的营销团队，这就可以了，老总就可以在家里数钱了。建筑方面有项目负责人，销售方面有营销团队，老板付出了点小钱，但是收获的却是大钱。

林成不知道从哪里n…ng来了纸笔，这个项目负责人一边介绍，林成一边记。聂雷在林成参观的时候全称作陪，有什么疑问，聂雷都是尽心解答。

聂雷现在的房产企业已经基本上了正常轨道了，已经开始见利了，房子预售就是钱，而且是现钱。不管你是全款还是贷款购房，开发商收的都是全款。

全款固然是现钱，但是贷款也是个人欠了银行的钱，然后全额付给开发商。

开发商是包赚不赔的行当。

011　易学难精

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龙耀九州＇011易学难精——

这一天参观下来，林成对房地产行业的了解又深入了不少，包括房地产的盈利模式，c…o作方法等等。

聂雷手下的一个高薪聘请的经理，看聂雷对林成推心置腹，而且聂雷也让他对林成有什么说什么，把房地产业的技巧多跟林成介绍介绍。

这个经理姓张，具体姓名没说，林成反正称呼他张经理。在吃饭的时候，聂雷叫这个张经理作陪。

酒一下肚，张经理的话也开始多了起来，“现在的房地产行业咱们还是进入晚了，早在七八年前，那时候国家就定下了发展房地产的基调，那时候干的真少啊，四五年前，很多房地产企业都纷纷上马，挣钱的生意都是一窝蜂的上，从那时候开始，房价就跟坐了火箭一般的往上窜，那时候只要开发就挣钱，而且是大挣特挣。”

张经理举杯敬了林成和聂雷一杯酒，接着说道，“那时候别说开发商挣钱，就是炒房的也挣了个盆满钵满，而且那时候炒房根本不需要自己huā钱。”

“哦，张哥，你说说，给我长个经验。”林成举杯，跟张经理走了一个。

“呵呵，林总，您太客气了，你是聂总的朋友，我当然知无不言言无不尽了。炒房一开始的确是不用自己huā钱的，那时候的房价一天一个价，远远高于银行贷款利率，所以那时候很多人都买房。打个比方，那个时候一套房上个月买的三十万，下个月卖的时候就是四十万，首付十万元的话，那就相当于一个月挣了十万块，多大的暴利，如果你手头有钱，那买个十套八套，那一个月就是百万富翁了。”

“哎，张哥，你刚才说炒房不用自己huā钱，这十万块不就相当于先期的投入了吗？这还是要自己huā钱的。”

“呵呵，林总，你听我慢慢说，其实刚才说的情况是正常投资的情况下，这是正常投资的收益，这其实很正常，谁也说不出什么来。我其实最主要说的是一种银行的漏d…ng，那时候的银行对于房地产的监管不严，那时候挣钱好挣啊，都是套银行的钱，一开始是开发商在套，后来就是广大炒房投资者再套，后来银行也发现了这个漏d…ng，于是就给封杀了。”

“哦？什么漏d…ng？”

“这个漏d…ng才是房地产商真正的空手套白狼，打个比方说，房地产商开发了一千套房子，咱都不说，就拿一套为例说说，一套房子最开始的售价是三十万，那个时候房子价格疯涨，一套房子一两个月就可以升到四十万。房地产商就自己找人买自己的房子，然后抵押给银行，本来三十万的房子，房地产商自己找人买是六十万，但是这只需要交十万块钱的首付，于是他们自己人拿出十万块钱交了首付，然后跟银行贷款五十万，这个人就欠了银行五十万块钱。银行就把这五十万块一次x…ng的给了房地产商，然后在家坐等收利息。房地产商就把本来价值三十万的房子卖了六十万，从银行走了一遍账，瞬间翻了一翻，六十万全部到手。而地产商叫的自己的人去买房子的这个自然就还不起房贷，于是房子就成了银行的了。房子价格还是三十万，但是却卖给银行卖了六十万。你说这三十万是不是白挣？而且还没有一点风险？本来这人去银行贷款就是以房子抵押的，现在还不起，房子自然就交给银行了。其实这在行业上有个说法就叫盘内滚珠，珠子不管怎么滚，还是在盘子里。”

张经理边说，林成就听懂了，张经理还没说完，林成就知道什么意思了，这的确是个捞钱的好办法。

聂雷想了一想，对张经理说，“老张，你说的这个我明白了，这个办法太好了，咱也这么搞，一年挣个几亿几千万的，我给你工资翻十倍。”聂雷像是发现了一个新大陆一般。

张经理笑了笑，“聂总，现在银行贷款比以前严格多了，在也没有以前的这种漏d…ng钻了，其实我三年前就明白了这个道理，但是那时候银行已经不傻了，早就制定专m…n的策略了，比如限制买房的套数，首付的比例，还有买房人的户口等等。”

聂雷似懂非懂的点点头，然后有点不死心，疑hu…的问，“张经理，这个办法真的不行了吗？”

“聂总，肯定不行了，银行又不傻，人家早就给自己算计到家了，赔钱的买卖谁干啊。”

聂雷这才死心，“来，喝酒，喝酒。”

林成今天的收获可是不小，他对房地产行业的过去和现在都比较了解了，起码对以后房地产行业的走向有了大概的认识。

用张经理的话来讲，房地产行业确实挣钱，全国的亿万富翁比例大概有四成到五成是来自房地产行业。

不过林成想的更深一些，从现在的情况看，房地产行业的确是天，而且是的不能再了天，但是一年有四季，有天就有冬天，房地产行业也不会永远都是天。就用太极来讲，力到劲头，就是最衰弱的一个点，这就是所谓的物极必反，任?